พระโขนง

เขตพระโขนงครอบคลุมพื้นที่ฝั่งใต้ของอโศก ไล่ลงไปถึงอุดมสุข-แบริ่ง — เป็นย่านที่เพิ่งเปลี่ยนรอบจาก residential เป็น mixed-use ในช่วง 5-7 ปีที่ผ่านมา การเปิดของ T77 Community, The Commons, และ The PARQ ดึงร้าน specialty coffee, gallery และ creative office มาตั้งฐานในบริเวณ ค่าเช่าตึกแถวฝั่งพระโขนง-อ่อนนุช ยังต่ำกว่าทองหล่อ-เอกมัย 35-50% ทำให้ F&B startup, สตูดิโอออกแบบ และ wellness boutique เลือกที่นี่เป็นจุดเปิดสาขาแรกของกรุงเทพ ผู้เช่ารุ่นใหม่ส่วนใหญ่เป็น independent operator ที่ต้องการ community vibe มากกว่า luxury retail format อ่อนนุชยังมีตลาดท้องถิ่นและคอมมูนิตี้คนญี่ปุ่นที่ทำให้ retail mix มีความหลากหลายเฉพาะตัว BTS สายสุขุมวิทผ่านสถานีพระโขนง อ่อนนุช บางจาก และปุณณวิถี ทำให้การเชื่อมต่อกับ CBD ใช้เวลาเพียง 10-15 นาที สำหรับนักลงทุน ตึกแถวเก่าฝั่งซอยอ่อนนุชและสุขุมวิท 71 ยังเป็นโจทย์ value-add ที่น่าสนใจ — รีโนเวทแล้วปล่อยเช่าให้ creative tenant ได้ yield 6-8%

Khet Phra Khanong runs south of Asoke down to Udom Suk and Bearing — a district that has shifted from residential to mixed-use over the past 5-7 years. The arrival of T77 Community, The Commons, and The PARQ has drawn specialty coffee, galleries, and creative offices into the area. Shophouse rents along the Phra Khanong-On Nut corridor remain 35-50% below Thong Lor-Ekkamai, making it the natural first-Bangkok-location for F&B startups, design studios, and wellness boutiques. The new tenant base skews independent-operator seeking community vibe rather than luxury retail format. On Nut also carries a Japanese expat community and local markets that give the retail mix a distinct character. BTS Sukhumvit Line through Phra Khanong, On Nut, Bang Chak, and Punnawithi keeps the CBD 10-15 minutes away. For investors, older shophouses in the Soi On Nut and Soi Sukhumvit 71 corridors remain attractive value-add: renovate and lease to creative tenants at 6-8% yield.